Czy w 2026 można odliczyć remont mieszkania od podatku? Sprawdź

Ulga mieszkaniowa przy remoncie, kiedy dostaniesz zwrot z PIT

Najkrótsza odpowiedź na pytanie, czy w PIT można odliczyć remont mieszkania, brzmi: tak, ale tylko w ściśle określonych sytuacjach. Powszechna ulga remontowa zniknęła z polskiego prawa podatkowego w 2004 roku i nie wróciła, mimo wielokrotnych zapowiedzi. Każdy, kto dziś wpisuje w wyszukiwarkę "ulga remontowa 2026", trafia na trzy odrębne preferencje, z których tylko jedna dotyczy typowego malowania ścian czy wymiany podłogi.

• Ulga mieszkaniowa przy remoncie, kiedy dostaniesz zwrot z PIT
• Ulga termomodernizacyjna 2026, nowy wykaz i pułapki dla właścicieli
• Ulga rehabilitacyjna i remont łazienki, kto odliczy dostosowanie mieszkania
• Checklista: czy Twój remont przejdzie w rozliczeniu PIT za 2026 rok

Dlaczego sprzedaż przed pięcioma laty otwiera drzwi do zwrotu

Ulga mieszkaniowa działa odwrotnie niż większość ulg: nie obniża podatku od bieżących dochodów, lecz pozwala wyzerować daninę od sprzedaży nieruchomości nabytej przed upływem pięciu lat. Mechanizm opiera się na art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Podatnik, który sprzedaje mieszkanie lub dom przed końcem pięcio-letniego okresu, musi zapłacić 19% PIT od dochodu, ale może ten dochód pomniejszyć o udokumentowane wydatki poniesione w ciągu trzech lat przed sprzedażą na "własne cele mieszkaniowe".

Remont zaliczany jest do tych celów, o ile służy zaspokojeniu własnych potrzeb lokalowych kupującego. Wystarczy faktura od wykonawcy, paragon z marketu budowlanego czy potwierdzenie przelewu, by obniżyć podstawę opodatkowania. Przykładowo: przy remoncie za 40 000 zł i dochodzie ze sprzedaży 60 000 zł podatek wyniesie nie 11 400 zł, lecz około 3 800 zł, bo odliczenie pochłonęło większość podstawy.

Co dokładnie wliczysz w koszty

Lista wydatków kwalifikowanych jest szeroka. Oprócz farb, płytek i robocizny można ująć także zakup AGD w zabudowie, mebli kuchennych na wymiar, szaf wnękowych, drzwi wewnętrznych, a nawet sprzętu oświetleniowego. Interpretacja ogólna Ministra Finansów z 13 października 2021 roku (sygn. DD3.8201.2.2021) potwierdziła, że sprzęt AGD trwale związany z lokalem stanowi wydatek na cele mieszkaniowe, o ile służy bieżącemu funkcjonowaniu gospodarstwa domowego.

Z kolei Krajowa Informacja Skarbowa w interpretacji z 12 marca 2025 roku uznała, że koszt wymiany okien, parapetów, a także zakupu i montażu klimatyzatora mieści się w definicji "własnych celów mieszkaniowych", pod warunkiem że urządzenie jest trwale zainstalowane w lokalu. Podobne stanowisko potwierdziła interpretacja z 18 czerwca 2024 roku. Wydatek na klimatyzację bez ulgi termomodernizacyjnej da się więc odliczyć, jeśli powiążemy go ze sprzedażą nieruchomości przed upływem pięciu lat.

W małżeństwie ze wspólnością majątkową limit ulgowy liczy się osobno dla każdego z małżonków, co w praktyce podwaja dostępną kwotę odliczenia. Jeśli remont kosztował 90 000 zł i został sfinansowany ze wspólnego konta, każdy z małżonków może zadeklarować 45 000 zł wydatków, a suma odliczeń sięga nawet 90 000 zł.

Ulga termomodernizacyjna 2026, nowy wykaz i pułapki dla właścicieli

Kluczowe zastrzeżenie: tylko domy jednorodzinne

Ulga termomodernizacyjna dotyczy wyłącznie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a więc domów, a nie mieszkań w bloku czy kamienicy. To zastrzeżenie wynika z art. 26h ust. 1 ustawy o PIT i oznacza, że właściciel lokalu w wieżowcu nie skorzysta z tej preferencji nawet wtedy, gdy wymieni okna na pasywne czy zamontuje pompę ciepła. Ograniczenie bywa zaskoczeniem, bo wiele osób szuka informacji o uldze remontowej właśnie w kontekście termomodernizacji mieszkania.

Limit odliczenia wynosi 53 000 zł na podatnika, a w przypadku małżeństwa ze wspólnością majątkową łącznie 106 000 zł. Kwotę można rozliczyć w sześciu kolejnych latach podatkowych, co daje spore możliwości rozłożenia wydatków w czasie.

Nowy wykaz materiałów od 2025 roku

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 2024 roku gruntownie przebudowało katalog urządzeń i materiałów objętych ulgą. Z wykazu usunięto kotły gazowe i olejowe, zbiorniki na paliwo ciekłe, a także przyłącza do sieci ciepłowniczej. To konsekwencja unijnej dyrektywy RED III, która zakazuje finansowania nowych instalacji wykorzystujących paliwa kopalne ze środków publicznych.

W zamian rozszerzono listę o magazyny energii i ciepła, pompy ciepła powietrzne oraz gruntowe, mikroinstalacje wiatrowe do 50 kW, a także materiały do pokrycia dachu i ocieplenia przegród budowlanych w rozumieniu PN-EN ISO 13370 oraz PN-EN 16798.

Pułapki, które kosztują podatnika odliczenie

Fiskus odmawia ulgi, gdy remontowane przegrody nie spełniają warunków technicznych z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. "Przegroda budowlana" to ściana, dach, podłoga lub strop oddzielająca klimatyzowane wnętrze od środowiska zewnętrznego. Wymiana tynku na elewacji bez docieplenia ściany zewnętrznej nie kwalifikuje się, bo sam tynk nie stanowi izolacji termicznej.

Kolejna pułapka dotyczy demontażu eternitu. Usunięcie starego pokrycia azbestowego kwalifikuje się do ulgi, ale już zakup nowego pokrycia dachowego musi spełniać współczynnik przenikania ciepła U ≤ 0,18 W/(m²·K) zgodnie z WT 2021. Brak dokumentacji potwierdzającej ten parametr to najczęstsza przyczyna negatywnych decyzji KIS.

Ulga rehabilitacyjna i remont łazienki, kto odliczy dostosowanie mieszkania

Kto w ogóle może skorzystać

Ulga rehabilitacyjna przysługuje osobom posiadającym orzeczenie o niepełnosprawności, orzeczenie o stopniu niepełnosprawności lub orzeczenie o potrzebie kształcenia specjalnego. Wydatki dotyczą zarówno samego podatnika, jak i osoby pozostającej na jego utrzymaniu, współmałżonka, dziecka czy rodzica. Limit odliczenia wynosi 2 400 zł rocznie w przypadku wydatków nielimitowanych oraz pełną kwotę (do 106 000 zł) przy wydatkach na cele rehabilitacyjne wymienione w ustawie.

Co istotne, remont łazienki na potrzeby osoby z niepełnosprawnością ruchową nie musi obejmować wyłącznie urządzeń indywidualnych. Jak potwierdziła interpretacja KIS z 10 maja 2019 roku, odliczeniu podlega także wymiana wanny na prysznic bez brodzika, montaż uchwytów, poszerzenie drzwi, a nawet wymiana pieca centralnego ogrzewania na bardziej wydajny, o ile wynika to z potrzeb wynikających z orzeczenia.

Klimatyzacja i wyciszanie jako wydatki rehabilitacyjne

Klimatyzacja zyskała status urządzenia wspomagającego rehabilitację w 2024 roku. KIS w interpretacji z 23 stycznia 2024 roku oraz z 11 i 21 czerwca 2024 roku potwierdziła, że klimatyzator stacjonarny, obniżający temperaturę powietrza do poziomu komfortowego dla osoby z chorobą układu oddechowego lub krążenia, stanowi wydatek na cele rehabilitacyjne. Warunek jest jeden: lekarz specjalista musi wystawić zaświadczenie, że urządzenie jest niezbędne w procesie leczenia lub rehabilitacji.

Analogicznie traktuje się wyciszenie pomieszczeń dla osób z nadwrażliwością słuchową lub zaburzeniami przetwarzania sensorycznego. Koszt akustycznych paneli, podwieszanych sufitów czy okien o podwyższonej izolacyjności akustycznej (Rw ≥ 40 dB) kwalifikuje się do odliczenia, jeśli dokumentacja medyczna uzasadnia taką potrzebę.

Checklista: czy Twój remont przejdzie w rozliczeniu PIT za 2026 rok

Pięć pytań, które rozstrzygają wszystko

Rodzaj nieruchomości: dom jednorodzinny otwiera ulgę termomodernizacyjną, mieszkanie w bloku zamyka ją definitywnie. Status budynku weryfikujemy w księdze wieczystej oraz wypisie z rejestru gruntów.

Źródło finansowania: własne środki lub kredyt hipoteczny zaciągnięty na remont pozwalają rozliczyć wydatki; remont sponsorowany przez dewelopera w ramach rękojmi nie stanowi wydatku podatnika.

Cel wydatku: koniecznie "własne cele mieszkaniowe" przy uldze mieszkaniowej, termomodernizacja przy uldze 26h, rehabilitacja przy uldze 26d. Brak spójności między fakturą a celem to najczęstszy powód odmowy.

Status podatnika: ulga mieszkaniowa wymaga sprzedaży przed upływem pięciu lat od nabycia, ulga termomodernizacyjna i rehabilitacyjna nie wymagają żadnego dodatkowego zdarzenia.

Termin poniesienia wydatku: trzy lata przed sprzedażą przy uldze mieszkaniowej, sześć kolejnych lat przy termomodernizacyjnej, bieżący rok podatkowy przy rehabilitacyjnej.

Jak wypełnić PIT krok po kroku

Dla ulgi mieszkaniowej wypełniamy PIT-39, w części E wykazując dochód ze sprzedaży i jednocześnie kwotę wydatków na cele mieszkaniowe. Dołączamy PIT-39A dopiero wtedy, gdy chcemy rozłożyć odliczenie na raty lub łączyć wydatki z kilku lat. Faktury przechowujemy do momentu upływu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego, czyli pięciu lat.

Przy uldze termomodernizacyjnej w PIT-37 lub PIT-36 wpisujemy kwotę w poz. "ulga termomodernizacyjna" w załączniku PIT/O. Wymagane dokumenty: faktury, potwierdzenia zapłaty, kopia audytu energetycznego (opcjonalnie, ale wzmacnia pozycję podatnika).

Ulga rehabilitacyjna trafia do tego samego załącznika PIT/O, lecz w innej sekcji. Do każdego odliczenia załączamy kopię orzeczenia o niepełnosprawności oraz zaświadczenia lekarskie uzasadniające wydatki.

Remont za 40 000 zł, sfinansowany kredytem hipotecznym i rozliczony w ramach ulgi mieszkaniowej, daje orientacyjny zwrot w granicach 7 600 zł. Ta sama kwota w przypadku termomodernizacji domu jednorodzinnego przynosi identyczny efekt, lecz rozłożony na sześć lat. Warto policzyć obie ścieżki, zanim ekipa wejdzie na budowę.

Źródła

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r., art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 26 ust. 7a pkt 1, art. 26d, art. 26h), rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 15 grudnia 2024 r. zmieniające wykaz materiałów termomodernizacyjnych, rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (WT 2021), dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/2413 (RED III), interpretacja ogólna Ministra Finansów z 13.10.2021 r. (DD3.8201.2.2021), interpretacje KIS z 12.03.2025 r., 18.06.2024 r., 21.06.2024 r., 11.06.2024 r., 23.01.2024 r. oraz 10.05.2019 r., normy PN-EN ISO 13370 i PN-EN 16798.